Boligsalget i USA er det laveste på 16 år, og eierne låner i huset i stedet for å selge

Salget av brukte boliger i USA har falt til sitt laveste tempo på seksten år. Årsaken ligger i millioner av arkivskap: boliglånspapirer med en rente ingen vil gi slipp på. I stedet for å selge låner boligeierne penger med sikkerhet i husene de nekter å flytte fra.

Konflikten strekker seg langt utover eiendomsmeglerkontoret. Førstegangskjøpere står nå overfor lånekostnader som nærmer seg århundrets høyeste nivå, eiere med billige lån har all grunn til å bli boende, og Federal Reserve, som normalt ville dempet presset, forbereder seg på å øke det igjen.

Salget kollapser mens prisene knapt rikker seg

National Association of Realtors opplyste at salget av brukte boliger falt til en årstakt på 3,75 millioner i oktober, ned 5,5 prosent fra september og 8,8 prosent fra året før. Det er den svakeste målingen siden august 2010. Salget gikk ned i Midtvesten, Sørstatene og Vest-USA, mens det holdt seg stabilt i Nordøst. Prisene reagerte knapt: Medianprisen endte på 416 700 dollar, litt høyere enn året før.

Bransjeorganisasjonens sjeføkonom, Lawrence Yun, la skylden på boliglånsrentene, som har «steget til sitt høyeste nivå siden 2000, bortsett fra én enkelt måned i 2023». Gjennomsnittsrenten på et fastrentelån med 30 års løpetid ligger rundt 7,2 prosent. Den hoppet til 7,30 prosent på én dag etter at inflasjonstallene denne uken kom inn høyere enn ventet, ifølge Mortgage News Daily. Under pandemien kostet det samme lånet litt over 3 prosent.

Et gammelt lån med lav rente er mer verdt enn å flytte

Nesten halvparten av alle utestående boliglån i USA, 49,1 prosent, hadde en rente på 4 prosent eller lavere i andre kvartal, ifølge en analyse av føderale data fra Realtor.com. Å bytte ut et slikt lån med et nytt lån til over 7 prosent kan øke månedsbeløpet med flere hundre dollar. Derfor oppretter eiere som trenger penger heller en kredittramme med pant i boligen. Utestående beløp på slike kredittrammer økte med 23 milliarder dollar i tredje kvartal, den største økningen siden 2005, til 481 milliarder dollar, opplyste Federal Reserve Bank of New York.

Långiverne merker stillstanden fra begge sider. Søknadene om refinansiering lå 57 prosent under nivået året før, mens søknadene om boliglån til kjøp var ned 18 prosent, ifølge Mortgage Bankers Association. Dette var tilfellet også etter at et kortvarig rentefall lokket noen kjøpere tilbake.

Den økonomiske bufferen i boligen følger en flytende rente

Yun legger fram den optimistiske tolkningen. Landets 88 millioner boligeiere er stort sett i en solid økonomisk situasjon, sier han, og et rentefall kan utløse betydelig oppdemmet etterspørsel. Danielle Hale, sjeføkonom i Realtor.com, sier at hun ikke tror salget vil holde seg så lavt. Begge vurderingene forutsetter billigere lån, mens investorene satser på det motsatte. Kredittrammer med pant i bolig har vanligvis flytende rente, som i gjennomsnitt lå på 7,49 prosent tidlig i november ifølge Bankrate. Dermed rammer hver renteøkning fra Fed nettopp de boligeierne som valgte en kredittramme framfor å selge. Utestående beløp er fortsatt langt under toppen på rundt 714 milliarder dollar i 2009, men har nå økt 18 kvartaler på rad.

Tallene beskriver et amerikansk problem. De fleste boliglån i USA har fast rente i 30 år, og derfor blir eierne sittende i stedet for å selge når presset øker. I Storbritannia, der Bank of England satte opp renten til 4 prosent denne måneden, og fastrenteavtalene vanligvis varer i noen få år, slår høyere renter raskere inn i husholdningsbudsjettene.

Fed møtes før neste salgsrapport

Konsumprisene steg 0,4 prosent i oktober, mot 0,3 prosent som økonomene hadde ventet. Nå regner investorene en renteøkning i desember som sikker: Rundt 88 prosent venter en økning på et kvart prosentpoeng, mens resten venter et halvt poeng, ifølge CME-verktøyet FedWatch. Feds styringsrente ligger i intervallet 3,75–4 prosent etter økningen i september, den første siden 2023. Sentralbankens beslutningstakere holder årets siste møte 8. desember, og eiendomsmeglerorganisasjonen publiserer salgstallene for november 9. desember.

En renteøkning vil gjøre det nye boliglånet dyrere for kjøperen – og det gamle huset dyrere for eieren som lånte med pant i det for å kunne bli boende.

Tagger: Federal Reserve, renter, boliglånsrenter, bolig, boligmarkedet i USA, National Association of Realtors